Способы продажи ипотечной квартиры

Содержание

Можно ли продать ипотечную квартиру – пошаговая инструкция

Способы продажи ипотечной квартиры

Покупая жилье в ипотеку, трудно предусмотреть жизненные обстоятельства, которые могут произойти в будущем. Возможен переезд в другой регион или страну, изменение состава семьи или изменение уровня дохода.

До даты закрытия договора может оставаться несколько десятков лет, а решать возникшую проблему требуется прямо сейчас. Единственным реальным выходом из такой ситуации является продажа кредитного жилья.

Многие заемщики интересуются, можно ли по закону продать ипотечную квартиру.

Право на ипотечное жилье

Ипотека – это одна из разновидностей залоговых кредитов. Заемщик получает деньги в долг под залог приобретаемой жилой недвижимости. При регистрации объекта в органах Росреестра делается отметка о наложенном обременении, снять которое можно только после полного расчета с кредитором.

Все права и обязанности сторон договора ипотечного кредитования регулируются Законом РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст.

29 Закона разрешает залогодателю извлекать из объекта залога доходы. Иными словами, жилье можно сдавать в аренду, проживать в нем, регистрировать новых жильцов и завещать наследникам.

Продажа (отчуждение объекта) возможна лишь при получении согласия от залогодержателя (ст. 37 Закона).

Начинать процедуру продажи ипотечного жилья нужно с посещения офиса банка, в котором оформлялся договор. Обойти кредитора в таком вопросе не получится. Согласно нормам ст.346 ГК РФ, сделка без участия банка будет признана недействительной, заемщика обяжут возместить финансовому учреждению убытки.

Чтобы получить согласие от кредитора, нужно иметь веские аргументы для проведения такой сделки:

  • смена места жительства. Это может быть переезд не только в другой город РФ, но и в другой район города, из которого легче добраться к месту работы или учебы;
  • изменение семейного положения (развод, рождение детей, заключения брака, усыновление детей);
  • потеря работы;
  • невозможность выплачивать ипотеку в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья.

Важно! Банк имеет право отклонить просьбу о реализации залоговой недвижимости. Тогда продать квартиру можно будет только после полного погашения жилищной ипотеки.

Есть несколько законных способов продажи ипотечной квартиры, имеющих свои достоинства и недостатки.

Погашение ипотеки и продажа квартиры

Это самый оптимальный способ, устраивающий банк, покупателя и продавца.

Механизм его действия:

  1. Продавец находит нужную сумму денег для досрочного погашения ипотеки, например, берет потребительский кредит или одалживает средства у родственников, друзей, знакомых.
  2. Долг перед банком погашается, с квартиры снимаются все обременения.
  3. Теперь продавец получает полное право реализовать жилье по рыночной цене, а покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо ограничений.
  4. Сделка проста и прозрачна, единственная сложность заключается в нахождении нужной суммы для погашения долгового обязательства.

Продажа квартиры за наличный расчет

При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.

Алгоритм действий:

  1. Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
  2. Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
  3. Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
  4. Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
  5. Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
  6. После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.

Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.

При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.

Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.

Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

  1. Залогодатель ищет покупателя.
  2. Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
  3. Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
  4. Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
  5. Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
  6. В государственных органах регистрируется переход права собственности.
  7. На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Продажа квартиры по инициативе банка

Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.

Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).

Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя.

Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту.

У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.

Для проведения денежных расчетов резервируются две банковские ячейки. В одну победитель торгов кладет средства за покупку недвижимости. После этого заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем и между покупателем и кредитным учреждением. Банк направляет в регистрационные органы прошение о снятии обременений и открывает ячейку.

Затем продавец передает право собственности на жилье новому владельцу и получает право проверить содержимое своей ячейки.

Сложности при реализации залоговой недвижимости

Операции по продаже ипотечных квартир абсолютно законны и при соблюдении всех юридических норм безопасны для всех участников процесса. Трудности возникают при реализации квартир, взятых в кредит с использованием программ господдержки.

Если продается жилье, первоначальный взнос по которому делался с использованием материнского капитала, требуется согласие органов опеки и попечительства. По условиям использования маткапитала для покупки недвижимости родители обязаны выделить детям доли.

Это делается сразу после погашения долга и снятия ограничений с объекта залога. Покупателю придется ждать выделения долей и покупки новой недвижимости, в которой для детей сразу будут выделены части. После этого социальные органы признают сделку законной.

Важно! Обычно сложно продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки. Такое жилье находится в залоге у банка и министерства обороны. МО покрывает часть платежей по кредиту государственными средствами. Продажа такого жилья возможна только после погашения ипотеки.

Документы

После принятия решения о продаже ипотечного жилья заемщик должен подготовить пакет документов. Лучше это сделать заранее.

Основными документами являются:

  • паспорта всех собственников и СРО несовершеннолетних детей;
  • новая выписка ЕГРН;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие супругов на продажу, заверенное у нотариуса;
  • экспертная оценка квартиры (составляется компанией, являющейся партнёром банка).

Налоговые последствия сделки

Тот факт, что реализованная квартира находилась в ипотеке, не освобождает продавца от обязанности оплатить налоги. Сделка облагается НДФЛ в сумме 13% от стоимости имущества, если жилье находилось в собственности менее 3 лет.

Уменьшить сумму налога поможет имущественный вычет в виде 1 миллиона рублей либо суммы расходов на приобретение реализуемого имущества. В сумму расходов разрешается включать не только первоначальную стоимость жилья, но и проценты, уплаченные по ипотеке.

Главным риском для продавца при реализации ипотечной квартиры является вероятность банкротства банка, через который производится расчеты. В остальном, схема отработана и редко сопровождается рисками для покупателей.



Источник: https://ipotekyn.ru/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Способы продажи ипотечной квартиры
До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Отказ или неспособность погашения долгового обязательства влечёт арест и изъятие квартиры. Соответственно, жильё в ипотеке – это форма правоотношений покупателя с банком. Таким имуществом владеют обе стороны кредитного договора.

Права сторон регулируются Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ. В статьях 37, 50 ФЗ № 102-ФЗ утверждается, что продать квартиру в ипотеке можно. Но понадобится получить разрешение на продажу от банка, согласно статье 344 ГК РФ.

Статья 40 Конституции РФ указывает, что при возникновении спорной ситуации между сторонами кредитного договора, продать имущество можно по решению суда.

Какие способы продажи ипотечной квартиры существуют?

Самые распространённые способы проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры следующие: 1. Когда покупатель погашает ипотечный кредит в счёт оплаты квартиры.
2.

Заключение договора сделки при участии банка.
3. Замена залогодателя.

ВАЖНО: Сделка считается совершённой, когда стороны заключают договор купли-продажи (ДКП) и выводят имущество из-под залога, или оформляют новый кредитный договор.

1. Погашение ипотечного кредита покупателем

Покупатель погашает долг продавца и покупает объект без обременения залогом. Сделка проводится по алгоритму: 1. Пишется заявление на разрешение продажи квартиры.
2. Оно передаётся в банк на рассмотрение.
3. После получения согласия банка, подготавливаются документы для сделки.
4. Заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

В нём указывается, что покупатель погашает все долги по ипотеке.
5. Банк выдаёт справку о полном погашении долга.
6. Продавец передаёт её в Росреестр.
7. Росреестр аннулирует запись о залоге, оформляет право собственности на квартиру, выдаёт справку об отсутствии обременения.
8. Заключается сделка купли-продажи.
9. Проводится регистрация сделки.

2. Купля-продажа с участием банка

Банк может активно участвовать в сделке. Алгоритм сделки следующий: 1. Покупателем арендуются две банковских ячейки. Одна ячейка – для передачи денег банку в сумме остатка по ипотеке. Вторая ячейка – для передачи установленной суммы продавцу.
2.

Продавец подаёт заявление в кредитный отдел банка, в котором изъявляет просьбы: о продаже ипотечного жилья, об использовании для расчёта банковских ячеек.
3. После одобрения сделки и способа её проведения, банк, являющийся залогодержателем, а соответственно – собственником объекта, заключает сделку и передаёт ипотечный долг покупателю.
4.

Купля-продажа регистрируется в Росреестре.
5. Обременение сохраняется за новым правообладателем.
6. После регистрации сделки кредитное учреждение изымает деньги из ячейки в размере остатка.
7. Производится перерасчёт.
8. Новому собственнику выдаётся справка о погашении долга.
9.

Покупатель выводит квартиру из-под залога и оформляет её в собственность.
В этом случае в договоре обязательно указывается:
• полная стоимость объекта по сделке;
• способ расчёта.

3. Купля-продажа с заменой залогодателя

Если будет найден покупатель, желающий приобрести квартиру в ипотеку, можно продать квартиру по обычному сценарию, а кредитный договор переоформить на нового заёмщика. Здесь применяется следующий алгоритм: 1. Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.
2. В заявление вносится факт переоформления ипотеки на покупателя.
3.

Покупатель подаёт заявление на одобрение кредита.
4. В заявление вносится нюанс, что приобретаемая квартира в залоге у банка.
5. К заявлению прилагаются справки, требующиеся для проверки кредитной истории.
6. Сделка может состояться только при условии получения согласия банка
7. Стороны заключают ДКП.
8. Переоформляется кредитный договор.
9. Сделка регистрируется с обременением залогом.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Преимущества первого варианта (погашение ипотечного кредита покупателем) следующие: 1. Возможность существенного снижения стоимости квартиры.
2.

Квартира приобретается без обременения Минусом этой схемы является высокий риск.

ВНИМАНИЕ: К этой схеме нередко прибегают мошенники, так как она основана на полном доверии контрагенту и даёт ему большие полномочия.

Плюсы сделки с участием банка:

1. Риски ниже, чем при погашении ипотеки покупателем. Процесс контролируется банком.
2. Квартира приобретается без обременения, с чистой историей.

Минусы следующие:

1. Сделка имеет продолжительный характер.
2. Перерасчёт может привести к дополнительным тратам, назначенным банком.
3. Расходы на аренду ячеек. При смене залогодержателя преимущества безусловны: 1. Исключены риски, так сделка сопровождается юридическим отделом кредитного учреждения.
2. Юридическое сопровождение как правило предоставляется безвозмездно. Несущественный недостаток в том, что приблизительно 2 недели потребуются для проверки кредитной истории. Эта проверка не гарантирует одобрения, может последовать отказ.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке

Если правообладатель ипотечной квартиры запланировал продать её, то начинать двигаться к цели нужно следующими шагами: • найти покупателя;
• исходя из интересов покупателя, выбрать способ сделки;
• уведомить банк о планирующейся сделке и способе её проведения;
• собрать пакет документации для купли-продажи. После этого, если сделка одобрена – оформить ПДКП.

В зависимости от способа проведения сделки, провести следующие процедуры:

1. При условии, что покупатель готов погасить долговые обязательства по ипотеке на основании ПДКП – провести взаиморасчёты и вывести квартиру из-под залога.
2. При использовании банковских ячеек – вложить в них установленную сумму денег.
3. При смене залогодержателя – переоформить кредитный договор. Остальные моменты оформления купли-продажи являются базовыми, и унифицировано применяются для всех разновидностей сделок. СПРАВКА: Предварительный договор составляется по усмотрению сторон, обязательств по его заключению нет.

Пакет документов для купли-продажи

Для сделки нужно подготовить документы: • паспорт;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры, полученный в БТИ с экспликацией из поэтажного плана;
• выписка из лицевого счёта произведённых платежей по ипотеке, невыплаченный остаток долга;
• выписка из лицевого счёта по коммунальным платежам;
• выписка из поквартирной книги;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира – совместная собственность;
• нотариальная доверенность (для представителей).

Составление и подписание договора купли-продажи

Договор составляется в соответствии со статьями 549 и 550 ГК РФ. Его можно составить: • самостоятельно по образцу;
• прибегнув к услугам юриста или нотариуса. При самостоятельном составлении можно воспользоваться следующей инструкцией.

Структура ДКП состоит из следующих элементов: • наименование документа;
• дата составления – прописью;
• место, то есть населённый пункт, где он составлен;
• тело документа;
• подписи сторон.

В теле документа нужно выделить разделы: • предмет договора;
• основную часть;
• заключительные положения. Разделы состоят из пунктов и подпунктов.

Они содержат реквизиты договора, среди которых встречаются: • обязательные, без которых ДКП не вступит в юридическую силу;
• дополнительные, включённые по усмотрению и пожеланию сторон.

Предмет договора включает следующие обязательные реквизиты:

1. Определение сторон сделки, которыми выступают Покупатель и Продавец, с указанием их персональных данных.
2. При участии в сделке банка, ДКП становится трёхсторонним, и в документ вносится третий контрагент – Залогодержатель.
3. Удостоверение от продавца, что квартира обременена залогом, так как приобреталась в ипотеку. Исключение – ситуации, когда покупатель погасил ипотеку по ПДКП.
4. Кадастровые, технические характеристики объекта, адрес.
5. Цель составления документа – продажа квартиры.

Остальные существенные положения ДКП следующие:

1. Стоимость квартиры и условия определения стоимости. Перечисляются все нюансы установления начальной цены, а также остатка, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
2. Способ передачи квартиры: после расчёта через банковскую ячейку или иным способом; с обременением или на обычных условиях; актом приёма-передачи, или без него.
3. Права и обязанности сторон: покупатель получает право приобретения квартиры в собственность или в ипотеку, его обязанность – оплатить её стоимость или заключить кредитный договор; продавец имеет право получить деньги или погашение долговых обязательств по ипотеке, его обязанность передать квартиру покупателю.
4. Ответственность сторон: пени или неустойка за просрочку платежа или передачу объекта и иные нарушения.
5. Условия расторжения ДКП. В заключительном положении вносится любая информация, имеющая отношение к делу. Например, что документ исполнен в трёх экземплярах, подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению, передаётся на регистрацию в Росреестр.

Дополнительно может включаться следующая информация:

• страхование квартиры;
• страхование сделки;
• сопровождение юриста;
• нотариальное удостоверение договора.
В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Указываются паспортные данные сторон и их адреса. ВНИМАНИЕ: Если передаточный акт не составлялся, в договоре обязательно должно быть внесено положение о том, что подписание ДКП несёт силу подписания акта передачи.

Регистрация сделки

После того как договор подписан, сторонам следует обратиться в МФЦ, чтобы передать документы на регистрацию сделки. Лучше всего, если покупатель и продавец обратятся для регистрации одновременно – тогда срок регистрации сократится до 10 дней.

Предварительно нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей, затем обратиться к регистратору и написать заявление о регистрации купли-продажи. Он примет пакет документации о проведении сделки под расписку и назначит дату повторного визита. После этого обязательства сторон друг перед другом считаются выполненными.

Завершение регистрации станет моментом перехода прав на квартиру к покупателю. Если ипотека не выплачена – обременение сохранится за новым правообладателем.

Источник: https://expert-finjur.ru/115/estate-Kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya/

Как продать квартиру в ипотеке: инструкция

Способы продажи ипотечной квартиры

Первую квартиру сегодня большинство граждан покупает в ипотеку.

Это не требует изначально большой суммы, а жилье по документам становится собственностью заемщика сразу после регистрации договора купли-продажи.

Единственный недостаток – обременение, которое ограничивает право распоряжения имуществом. Поэтому продать квартиру в ипотеке непросто, но возможно, особенно если привлечь опытного риэлтора.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Самостоятельное погашение долга

Найти покупателя, который согласится купить квартиру, ипотека по которой еще не погашена, сложно. Поэтому самым очевидным вариантом является самостоятельное досрочное погашение кредита.

Если не хватает собственных средств, можно взять нецелевой потребительский заем. Сегодня банки готовы выдать заемщику несколько миллионов рублей, чего вполне хватит для закрытия жилищного кредита. Но есть 2 проблемы:

  • Банк может не одобрить дополнительный кредит, так как у заявителя из-за ипотеки уже и так серьезная финансовая нагрузка, и новый кредит, по мнению финансового учреждения, он не потянет.
  • Реальная сумма от продажи квартиры будет меньше ожидаемой, так как придется дополнительно погасить проценты по новому кредиту, а потребительские займы дорогие.

Самостоятельное погашение подойдет, если осталась относительно небольшая сумма долга.

Квартира продается по стандартной схеме (заключение договора купли-продажи, передача аванса, перерегистрация прав собственности). Разрешение банка не требуется.

Погашение ипотеки средствами покупателя

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

  • У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
  • Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

  1. Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
  2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
  3. Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
  4. Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
  5. Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Переоформление жилищного займа

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

  1. Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
  2. Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
  3. Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
  4. Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
  5. Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
  6. Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Нюансы перевода долга

Переоформление ссуды возможно только в одном банке, т.е. потенциальный покупатель должен подать заявку на жилищный займ в финансовое учреждение, которое является залогодержателем. Не все банки вообще готовы на такую процедуру.

Это отличный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ, так как оба эти учреждения довольно лояльно относятся к клиентам и подобным сделкам. А вот другие банки могут не разрешить переоформление ипотеки, и придется искать другой вариант.

Покупатель не просто оформляет новую ипотеку, он подписывается по условиям, которые были предоставлены продавцу, включая срок и ставку. Впрочем, условия можно изменить уже после заключения договора (реструктуризация долга или рефинансирование ипотеки).

Выставление жилья на аукцион

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

Банк не дает согласие на продажу жилья: что делать

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

  • у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
  • у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала.

Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это.

Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем.

А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье.

Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Как продать квартиру по военной ипотеке

Хотите продать квартиру в ипотеке? Это можно сделать, даже если речь идет о целевом жилищном займе для военных. Особенность военной ипотеки в том, что у недвижимости 2 залогодержателя:

Это не должно вызвать проблем с продажей жилья. Но по итогу сам продавец, скорее всего, ничего не выручит от сделки.

По стандартной схеме гражданин получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке. Однако в случае с военной ипотекой придется еще вернуть деньги на счет НИС.

Для продажи жилья в военной ипотеке лучше найти клиента, который сразу сможет выплатить всю сумму. Переоформление ипотеки невозможно, так как военнослужащие оформляют займ по особым условиям. Возможность переуступки квартиры стоит обсудить с сотрудниками банка-кредитора. У некоторых учреждений есть собственные схемы перевода долга.

Продажа квартиры в ипотеке связана с рядом сложностей. После продажи жилья продавцу необходимо заплатить налог в размере 13%. Хотя, если квартира числилась в собственности более 3 лет, то гражданин может оформить налоговый вычет и не платить налог с продажи недвижимости.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Способы продажи ипотечной квартиры

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.